随着年终临近，已经设定“限购”期限的城市是否继续延续政策成为各方关注的焦点。当前来讲，华南部分城市及海口明确提出2012年限购政策将延期继续执行，另据微博上海发布消息称，2012年上海楼市限购政策也将继续延期执行。
之前，中央经济工作会议明确定调明年要坚持房地产市场调控政策不动摇，促进房价合理回归。本次上海楼市限购政策2012年也将继续延期执行，首先笔者认为是对中央经济工作会议对于楼市调控继续执行定调的在楼市调控政策层面的明确回应。
那么，2012年上海楼市“限购”政策应该如何延续成为我们应该成为关心的话题。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，2012年上海楼市“限购”政策“明紧暗松”，有可能在政策及执行层面采取一些定向宽松的措施，不会有2011年那么严格，会有一些灵活性的补充措施维持当前房地产市场保持一定的市场活跃度，尤其是成交量方面，整体市场调控特征有可能呈现出“限价保量”的特征。原因有二：
第一、调控强调将控制“价格”过快上涨作为主要调控的目的，从数据层面来看，今年11月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比（较上月）下降的城市有49个，较10月增加了15个，各地房价上涨过快局面已经得到控制，各地制定的房价控制目标基本可以完成，地方政府有必要出台一些“保量”措施维持市场活跃度。
从中央政府一致表态调控政策要持续从严执行的角度而言，无论是货币政策，还是具体的房地产行业的调控措施，尽管总体是要促使房地产市场健康稳定发展，但是多次仍然强调将控制“价格”过快上涨作为主要调控的目的。笔者看来，对于商品住宅市场而言，只要“价格”控制得住，其他方面比如市场交易量方面政策有可能会有所放松或出台一些必要的“保量”的措施，而当前各地的成交量未尽人意，上海也是这样，上海地方政府有必要出台一些“保量”措施维持市场活跃度。
总体来讲，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，房地产市场调控的政策面有可能呈现出“外紧内松”的特征，政策层面不断强调从严，而实际执行的的时候各个的地方出台的政策灵活度可以自己把握，并且有可能还会出现阶段性的规避措施来应对当前房地产市场成交量不理想的局面。
第二、从近期各地政府出台的一些政策的迹象来看，基本上已经表现出“外紧内松”的政策面执行特征。
如8月份马鞍山对首套房免契税，10月份南京、常州放松公积金贷款，广州、南京、安徽局部放宽开发商的土地出让金缴纳期等。又如，近期南京放松首套房贷款的基准利率，杭州经济开发区近期正式启动《2011年度杭州经济技术开发区企业安居工程补助实施细则》，开发区财政安排企业员工安居补助专项资金（以下简称专项资金）1亿元，用于建立租房补助和购房补助机制。这些政府出台某项定向鼓励购房的补贴措施，对于激活市场成交量也具有一定的作用。
又如，在央行表态货币政策“适度微调”之后，近期不断有银行房贷政策趋松的消息，南京便是一个典型的案例。南京部分银行在此时放出一点“优惠”，无论其出于什么样的目的，归根结底还是要提前争取一定量的客户。
那么，上海楼市“限购”延期对房地产市场影响如何？开发企业及市场以什么的市场策略应对限购延期？
上海楼市“限购”延期对高端市场影响最大，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，这种影响不在于限购政策层面本身，而在于由于限购延期执行对于开发商未来市场预期的判断，这种限购延期有可能导致开发企业尤其是高端产品开发企业对于未来市场预期更加悲观，有可能会导致高端楼盘加入到降价阵营。
但是，高端楼盘降价有可能引起老业主讨说法，降价也不一定引起市场成交量的反弹，从降价幅度来讲，从以自住为主的刚需楼盘只要有一定幅度的让利，或相对于周边楼盘能够体现出性价比较高就可以激活成交量。而中高端项目尤其是豪宅项目降价不一定会带来这样的市场效果。这主要和中高端楼盘本身的产品附加值和品牌附加值往往让其定价有一定的虚高有关系。降价也不一定引起市场成交量的反弹，这样的尴尬局面有可能导致高端产品线定位的房企2012年生存状况更加悲观。
那么，上海楼市“限购”延期对于以自住需求为主的市场影响如何？我们首先可以从两个方面来分析未来以自住需求为主的市场走向如何。
一方面，以自住需求为主的楼市需求确实存在，只不过是调控政策压抑许久。其实，在当前许多投资者正在持币待购，只要政策稍有松动，房地产市场就会出现报复性反弹。各大房企大幅降价导致购房需求短期内向降价楼盘井喷，导致个案楼盘成交量猛涨的现象就暗示楼市真正的需求所在。
另一方面，当前及2012年调控重点仍将控制“价格”过快上涨作为主要目标。笔者看来，对于商品住宅市场而言，只要“价格”控制得住，其他方面比如市场交易量方面政策有可能会有定向定量放松或出台一些必要的“保量”的措施，而当前各地的成交量未尽人意。
因此，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，2012年楼市限购延期执行的市场背景下，开发企业资金面的状况难以改观，多数开发企业仍将采取“现金为王”的市场策略，以自住需求为主的市场将呈现出“限价保量”的特征。
2012年年初开发商的资金链就不可能有大幅松动，以自住需求为主的市场需求如何尽快释放出来，这需要政策层面与开发企业双方积极配合共同应对明年“限购”延期的市场状况。具体来讲主要有两方面：
具体来讲，开发企业主要有四方面：
第一、继续坚持高速周转的市场策略，以“现金为王”，在适当时机继续坚持“策略性降价”，或大幅优惠促销，回笼资金。
开发商一方面因为资金面的原因，另一方面因为明年年初“小阳春”作为一年开局之关键时刻，开发企业尤其是龙头开发企业还会继续坚持高速周转的市场策略，在适当时机继续大幅优惠促销，回笼资金。
第二、多数开发企业开始主推小户型，做足功能空间，做低楼盘总价，迎合市场需求，导致楼盘热销。
第三、部分开发企业的楼盘适度减配，价格适度优惠，以此应对市场变化。如通过降低精装修标准给价格下调留下空间，开发商又可以在销售说辞上推广“附加值较高的精装修楼盘”。
第四、开发商坚持一二手联动，带动楼盘逆市热销！当前除了部分高端项目利用中介分销外，不少以自住为需求的楼盘，尤其是外环以外的楼盘都开始利用中介来分销，以此缓解项目单独售楼处坐销的市场困境，激活市场成交量。
第五、企业应该合理把控普通住宅中小户型高速周转的产品、高端产品、“地王”顶级豪宅产品的之间的关系，在推盘和布局上适当“舍卒保車”。开发企业既要解决当前销售业绩的问题，又要谋求市场份额及长远发展。
在推盘时序及策略上应优先考虑较为容易回笼资金的高速周转的产品，以“现金为王”，其他产品尤其是“地王”楼盘可以作为中长期“防守类”产品。这些“防守类”产品需要博弈调控的周期及调控政策的时效性，要适度拉长项目的开发周期，伴随着项目开发周期的拉长，以项目本身土地的升值及房价的上涨来对冲项目当前销售相对亏损的状态。如果把控的好，这些产品反而可以为企业赢得一些溢价的收益，也为企业发展带来峰回路转的效应。
对于政策层面来讲，2012年上海限购政策延期执行的市场背景下，当前信贷政策对于首套房置业者过于紧张，以自住需求为主的首套房贷政策2012年应定向放宽，保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时间。
对于首套房贷政策2012年定向放宽的方向，笔者认为，当前信贷政策对于首套房置业者过于紧张，2012年更应该倾向于保护以自住刚性需求为主的购房者，强调房产的居住功能，弱化房产的投资功能。具体可以从以下三个方向进行微调：
第一、在信贷银行给出更多的房贷额度，并且有适度的贷款利率优惠支持自住刚性需求的首套房置业者；在审批时间周期上进一步缩短审批周期；
第二、在首付比例上，各地应统一降低首付比例至2成，改变当前各地首套首付3成个别地区首套房首付比例也在4成以上这样的状态；
第三、在交易税费上对于首套房置业者给予更多的减免和优惠，或以各种方式对于人才类首套置业需求给予购房补贴等。
随着年终临近，已经设定“限购”期限的城市是否继续延续政策成为各方关注的焦点。当前来讲，华南部分城市及海口明确提出2012年限购政策将延期继续执行，另据微博上海发布消息称，2012年上海楼市限购政策也将继续延期执行。
之前，中央经济工作会议明确定调明年要坚持房地产市场调控政策不动摇，促进房价合理回归。本次上海楼市限购政策2012年也将继续延期执行，首先笔者认为是对中央经济工作会议对于楼市调控继续执行定调的在楼市调控政策层面的明确回应。
那么，2012年上海楼市“限购”政策应该如何延续成为我们应该成为关心的话题。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，2012年上海楼市“限购”政策“明紧暗松”，有可能在政策及执行层面采取一些定向宽松的措施，不会有2011年那么严格，会有一些灵活性的补充措施维持当前房地产市场保持一定的市场活跃度，尤其是成交量方面，整体市场调控特征有可能呈现出“限价保量”的特征。原因有二：
第一、调控强调将控制“价格”过快上涨作为主要调控的目的，从数据层面来看，今年11月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比（较上月）下降的城市有49个，较10月增加了15个，各地房价上涨过快局面已经得到控制，各地制定的房价控制目标基本可以完成，地方政府有必要出台一些“保量”措施维持市场活跃度。
从中央政府一致表态调控政策要持续从严执行的角度而言，无论是货币政策，还是具体的房地产行业的调控措施，尽管总体是要促使房地产市场健康稳定发展，但是多次仍然强调将控制“价格”过快上涨作为主要调控的目的。笔者看来，对于商品住宅市场而言，只要“价格”控制得住，其他方面比如市场交易量方面政策有可能会有所放松或出台一些必要的“保量”的措施，而当前各地的成交量未尽人意，上海也是这样，上海地方政府有必要出台一些“保量”措施维持市场活跃度。
总体来讲，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，房地产市场调控的政策面有可能呈现出“外紧内松”的特征，政策层面不断强调从严，而实际执行的的时候各个的地方出台的政策灵活度可以自己把握，并且有可能还会出现阶段性的规避措施来应对当前房地产市场成交量不理想的局面。
第二、从近期各地政府出台的一些政策的迹象来看，基本上已经表现出“外紧内松”的政策面执行特征。
如8月份马鞍山对首套房免契税，10月份南京、常州放松公积金贷款，广州、南京、安徽局部放宽开发商的土地出让金缴纳期等。又如，近期南京放松首套房贷款的基准利率，杭州经济开发区近期正式启动《2011年度杭州经济技术开发区企业安居工程补助实施细则》，开发区财政安排企业员工安居补助专项资金（以下简称专项资金）1亿元，用于建立租房补助和购房补助机制。这些政府出台某项定向鼓励购房的补贴措施，对于激活市场成交量也具有一定的作用。
又如，在央行表态货币政策“适度微调”之后，近期不断有银行房贷政策趋松的消息，南京便是一个典型的案例。南京部分银行在此时放出一点“优惠”，无论其出于什么样的目的，归根结底还是要提前争取一定量的客户。
那么，上海楼市“限购”延期对房地产市场影响如何？开发企业及市场以什么的市场策略应对限购延期？
上海楼市“限购”延期对高端市场影响最大，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，这种影响不在于限购政策层面本身，而在于由于限购延期执行对于开发商未来市场预期的判断，这种限购延期有可能导致开发企业尤其是高端产品开发企业对于未来市场预期更加悲观，有可能会导致高端楼盘加入到降价阵营。
但是，高端楼盘降价有可能引起老业主讨说法，降价也不一定引起市场成交量的反弹，从降价幅度来讲，从以自住为主的刚需楼盘只要有一定幅度的让利，或相对于周边楼盘能够体现出性价比较高就可以激活成交量。而中高端项目尤其是豪宅项目降价不一定会带来这样的市场效果。这主要和中高端楼盘本身的产品附加值和品牌附加值往往让其定价有一定的虚高有关系。降价也不一定引起市场成交量的反弹，这样的尴尬局面有可能导致高端产品线定位的房企2012年生存状况更加悲观。
那么，上海楼市“限购”延期对于以自住需求为主的市场影响如何？我们首先可以从两个方面来分析未来以自住需求为主的市场走向如何。
一方面，以自住需求为主的楼市需求确实存在，只不过是调控政策压抑许久。其实，在当前许多投资者正在持币待购，只要政策稍有松动，房地产市场就会出现报复性反弹。各大房企大幅降价导致购房需求短期内向降价楼盘井喷，导致个案楼盘成交量猛涨的现象就暗示楼市真正的需求所在。
另一方面，当前及2012年调控重点仍将控制“价格”过快上涨作为主要目标。笔者看来，对于商品住宅市场而言，只要“价格”控制得住，其他方面比如市场交易量方面政策有可能会有定向定量放松或出台一些必要的“保量”的措施，而当前各地的成交量未尽人意。
因此，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，2012年楼市限购延期执行的市场背景下，开发企业资金面的状况难以改观，多数开发企业仍将采取“现金为王”的市场策略，以自住需求为主的市场将呈现出“限价保量”的特征。
2012年年初开发商的资金链就不可能有大幅松动，以自住需求为主的市场需求如何尽快释放出来，这需要政策层面与开发企业双方积极配合共同应对明年“限购”延期的市场状况。具体来讲主要有两方面：
具体来讲，开发企业主要有四方面：
第一、继续坚持高速周转的市场策略，以“现金为王”，在适当时机继续坚持“策略性降价”，或大幅优惠促销，回笼资金。
开发商一方面因为资金面的原因，另一方面因为明年年初“小阳春”作为一年开局之关键时刻，开发企业尤其是龙头开发企业还会继续坚持高速周转的市场策略，在适当时机继续大幅优惠促销，回笼资金。
第二、多数开发企业开始主推小户型，做足功能空间，做低楼盘总价，迎合市场需求，导致楼盘热销。
第三、部分开发企业的楼盘适度减配，价格适度优惠，以此应对市场变化。如通过降低精装修标准给价格下调留下空间，开发商又可以在销售说辞上推广“附加值较高的精装修楼盘”。
第四、开发商坚持一二手联动，带动楼盘逆市热销！当前除了部分高端项目利用中介分销外，不少以自住为需求的楼盘，尤其是外环以外的楼盘都开始利用中介来分销，以此缓解项目单独售楼处坐销的市场困境，激活市场成交量。
第五、企业应该合理把控普通住宅中小户型高速周转的产品、高端产品、“地王”顶级豪宅产品的之间的关系，在推盘和布局上适当“舍卒保車”。开发企业既要解决当前销售业绩的问题，又要谋求市场份额及长远发展。
在推盘时序及策略上应优先考虑较为容易回笼资金的高速周转的产品，以“现金为王”，其他产品尤其是“地王”楼盘可以作为中长期“防守类”产品。这些“防守类”产品需要博弈调控的周期及调控政策的时效性，要适度拉长项目的开发周期，伴随着项目开发周期的拉长，以项目本身土地的升值及房价的上涨来对冲项目当前销售相对亏损的状态。如果把控的好，这些产品反而可以为企业赢得一些溢价的收益，也为企业发展带来峰回路转的效应。
对于政策层面来讲，2012年上海限购政策延期执行的市场背景下，当前信贷政策对于首套房置业者过于紧张，以自住需求为主的首套房贷政策2012年应定向放宽，保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时间。
对于首套房贷政策2012年定向放宽的方向，笔者认为，当前信贷政策对于首套房置业者过于紧张，2012年更应该倾向于保护以自住刚性需求为主的购房者，强调房产的居住功能，弱化房产的投资功能。具体可以从以下三个方向进行微调：
第一、在信贷银行给出更多的房贷额度，并且有适度的贷款利率优惠支持自住刚性需求的首套房置业者；在审批时间周期上进一步缩短审批周期；
第二、在首付比例上，各地应统一降低首付比例至2成，改变当前各地首套首付3成个别地区首套房首付比例也在4成以上这样的状态；
第三、在交易税费上对于首套房置业者给予更多的减免和优惠，或以各种方式对于人才类首套置业需求给予购房补贴等。